Reprise du message précédent :
C'est une culture du risque differente mais du risque ajuste.
Je trouve que travailler sur les deals value add est paradoxalement moins risque (dans une certaine mesure).

Il y a du travail d'asset management mais c'est de la valeur ajoutee de l'equipe / de l'asset manager mandate alors qu'en core on attend un mouvement favorable du marche (baisse de taux, croissance locative etc.). Tout de suite 25 bps de hausse de taux sur une acquisition a 3.25% te met dans le rouge alors que, c'est vrai aussi pour le deal value add, mais y a un peu plus de buffer, parce qu'entre temps t'auras reduit la vacance, t'auras reduit les couts non recouvrables, bref t'auras ameliore ton NOI (en montant ou en qualite) en delivrant ton BP.
Aussi le fonds de PE va tenter des choses qu'il sait faire comme faire une extension a un immeuble existant, developper le terrain derriere, etc pour generer du NOI que le fund manager core ne fera pas donc ca permet de bidder un peu plus a l'acquisition tout en ayant un IRR a la sortie plus eleve.

Bonjour à tous,
 
Après avoir lu toutes les pages de ce sujet, je me décide à poster afin d’avoir votre avis / conseils sur mon projet pro.
 
Je suis titulaire du M2 de la fac d’Aix-Marseille en droit privé / droit public de l’immobilier et je suis en CDI depuis 3 ans en tant que juriste dans les assurances construction.
 
Si ce que je fais ne me déplaît pas, je ne peux pas dire que ça me passionne non plus.  
 
J’aimerais vraiment me recentrer sur l’immobilier (matière qui m’intéresse beaucoup plus) et je me rends compte en plus que je ne pense pas être une juriste “pure” (en gros, ne faire que du droit m’ennuie).
 
Après plusieurs semaines à fouiner LinkedIn et à regarder des offres d’emploi pour essayer de voir quelles missions il me plairait de faire, j’en suis arrivée à la conclusion que ce sont celles généralement attribuées à un asset manager.
 
Donc, j’ai trouvé ce que je veux faire et j’en suis bien contente MAIS cela ne va toutefois pas être facile car avec mon master en droit, même immobilier, j’ai l’impression que cela ne me suffira pas à trouver un poste. Et quand bien même, je me verrais mal commencer sans formation complémentaire. Je n’y connais en effet pas grand chose en business plan, modélisation, tableaux excel etc.
 
Les inscriptions pour cette année sont bien entendu terminées et même si ce n’était pas le cas, je ne vois pas grand chose qui pourrait me correspondre (ou qui me serait accessible) : master 246, peu de chances de l’intégrer, ESSEC, trop cher, DESUP Sorbonne, trop de droit…
 
L’ICH semblerait plus me convenir. Les cours du soir ont déjà commencé mais j’ai vu qu’il était possible de faire certaines UE sur des journées bloquées. En l’espèce, celles qui m’intéressent sont “évaluation immobilière” et “immobilier d’entreprise”. Seraient-elles, selon vous, utiles à mon projet ? La seconde, je n’en doute pas, par contre la première, je ne suis pas sûre. Sauf erreur, je n’ai pas l’impression qu’il soit demandé aux asset manager de faire eux-mêmes les évaluations ? Après, j’imagine qu’il est bien utile d’avoir des bases en la matière…
 
Sinon, mon “plan” est le suivant : quitter mon entreprise pour intégrer un autre assureur qui dispose, lui, d’un service asset management (je pense particulièrement à Allianz et AXA). Si je postule à un poste similaire au mien, cela ne devrait pas poser trop de difficultés, ils recrutent régulièrement (et souvent chez nous d’ailleurs). Ensuite, à moyen terme, changer de service pour intégrer l’AM.  
 
La même stratégie pourrait s’appliquer ailleurs que chez des assureurs.
 
Cela vous semble t-il réalisable ?
 
Je peux bien entendu faire cela en parallèle des UE à l’ICH (je ne vais pas partir demain de toute façon, je n’ai pas commencé à chercher et j’ai 3 mois de préavis).
 
Je me suis aussi inscrite au MOOC “Investment Management in an Evolving and Volatile World by HEC Paris and AXA Investment Managers” (pas encore commencé). Le programme est le suivant :
 
•Defining Your Objectives and Universe
•How to Build an Investment Solution
•Exploring Specific Portfolio Management Techniques
•The Asset Management Industry: Selecting or Becoming a Fund Manager
 
Il n’est pas spécifique à l’immobilier. Est-ce que vous pensez qu’il me serait néanmoins utile ?
(le lien, au cas où certains seraient intéressés : https://www.coursera.org/learn/investment-management)
 
Je vous remercie d’avoir lu ce long message et pour votre aide.

Ca me parait compliqué. L'asset management est quand même soit axé finance soit connaissance du batiment.  
 
Avoir des connaissances juridiques est appréciable mais pas un réel pré requis.
 
L'ICH est très connoté juridique donc ce n'est pas, à mon avis, la solution.
 
 
 

Hello tout le monde,
 
Il me semble qu'à une époque sur ce thread, il y avait un modèle excel pour l'investissement locatif. Quelqu'un l'aurait svp ?

Tout est possible, tout est réalisable.

C'est une vision biaisée de la chose. Franchement, je suis investment manager, j'ai plein de collègues asset managers, les compétences juridiques sont au moins aussi utiles que les compétences financières ou les compétences techniques.

La réalité, c'est que les facs de droit ne sélectionnent pas assez les étudiants et que le niveau moyen d'un JD M2 droit est plus bas que le niveau moyen d'un JD d'une bonne école d'ing ou d'une bonne école de commerce. C'est surtout pour ça que les juristes ne sont pas recrutés pour ces fonctions en sortie de fac.

Là, par contre, je suis d’accord, en plus ce n’est pas très « shiny ».

Bravo.

Il y a des juristes qui intègrent le 246 chaque année, il y a des banques pour l’ESSEC, le DESup n’est pas trop juridique.

Je connais très bien ces deux assureurs et il ne faut pas oublier que AXA IM RA et Allianz RE sont des filiales et je peux t’assurer, je pense sans me tromper, qu’il n’y a aucun exemple, dans les jeunes générations, d’une personne ayant quittée la société mère pour intégrer la filiale à un poste d’AM (même à un poste de juriste je pense).

Ce n’est pas une bonne stratégie pour un grand groupe, peut-être pour un petit assureur oui.

Pour ta culture générale financière, oui, pour ton projet, seulement de façon très périphérique.

Je vais essayer de te faire partager mon expérience, qui ne vaut évidement que pour moi et qui est donc à prendre avec des pincettes.
Je suis juriste de formation, d’une fac de province également et je suis investment manager depuis un bon moment maintenant. Dans la génération actuelle de professionnels de l’immobilier qui ont moins de 40 ans, sur Paris, et sur des postes d’AM ou d’IM, j’estime que les juristes de formation doivent constituer moins de 10% des effectifs.
C’est donc faisable mais difficile d’autant plus que les fonctions immobilières ont maintenant beaucoup plus d’intérêt pour le JD d’école de com ou d’ing en mal de débouchés car les postes purement financiers se rarifient.
Mes conseils, en résumé :
1/ il faut absolument faire une formation complémentaire pour gommer l’image « pure juriste », pour démystifier les compétences financières (un BP et un excel c’est nettement moins compliqué qu’une dissert de droit administratif ou qu’une cas pratique de fiscalité de la construction, crois-moi) et, surtout, pour profiter du réseau de la formation pour trouver son premier stage / emploi dans le domaine de l’AM. Moi j’ai fait le DESup.

2/ En parallèle à la formation ou après la formation, il faut totalement et absolument refuser les stages/CDD/CDI de juristes. Si tu ne changes pas tout de suite ton profil de juriste à fonction opérationnelle, ça ne marchera pas et tu auras fait la formation complémentaire pour rien.

3/ Il faut accepter, au début, de partir derrière le peloton des diplômés d’école de com ou d’ing. C’est relativement désagréable mais ça ne veut pas dire que tu ne te retrouveras pas en tête du peloton 10 ans après.

4/ In fine, il faut profiter. Parce que bon, un poste d’AM ou d’IM dans une belle boite, c’est un métier super intéressant, à mon avis bien plus que la plupart des postes de juriste (surtout de gestionnaire sinistre) et, qui plus est, bien mieux rémunéré.

Les risques et les difficultés précités en valent la chandelle, d’après moi.

Désolé pour le pavé, c'est un sujet qui me tient à cœur

 
C'est la vision des recruteurs, plus que la mienne.
 
Une porte d'entrée vers ces métiers serait éventuellement de commencer en expertise à mon avis

 
Sauf que tu peux rester autant planter dans un poste d'expert que dans un poste de juriste.

Faire le saut d'expert à asset est plus simple que de juriste à asset

Je dois en connaître aussi peu qui ont fait l'un ou l'autre.

Merci beaucoup à vous, homereb et Yuritzer, pour vos retours.
 
L'ICH est donc, selon vous, à rejeter.
 
homereb, tu as fait le DEsup en ayant déjà une formation juridique si je comprends bien. Tu n'a pas été rebuté par les 100h (environ) que constituent le "pôle juridique" ? Car en ce qui me concerne, ce ne sont que des matières que j'ai déjà étudiées alors j'avoue que m'en re-coltiner de 18h à 22h, ça me tente quand même moyennement. J'aimerais vraiment pouvoir me concentrer sur les compétences qui me manquent, donc tout ce qui est économie/finance.
 
Quel poste as-tu occupé toi en parallèle du DEsup ?  
 
Yuritzer, tu parles d'une porte d'entrée vers les métiers de l'asset management en commençant dans l'expertise. C'est un secteur qui m'intéresse aussi beaucoup, à vrai dire depuis le cours que j'ai eu là-dessus en M1, mais notre prof nous avait carrément découragés en nous disant qu'il n'y avait que très peu de débouchés. Je n'avais donc pas vraiment creusé.
J'y ai repensé au cours de mes récentes recherches mais j'ai fini par conclure que, si c'est un poste qu'il pourrait me plaire d'exercer un temps, je pense que je serai vite lassée de ne faire que des évaluations et des rédactions de rapport, sans prendre de décision ensuite (sauf erreur, ce n'est pas le rôle de l'expert immobilier ?)
 
Si toutefois ce genre de poste est accessible avec mon profil et qu'il me permettrait, à court/moyen terme, d'accéder à l'AM, ça m'intéresse (tout en faisant éventuellement une formation complémentaire à côté).

Franchement j'ai fais plusieurs foncières où des jeunes ayant commencés en expertise sont passé en AM.  
 
L'expertise te donne de bonnes connaissances sur les méthodes de valo notamment le DCF et tu peux te spécialiser sur une typo d'actif ce qui se revend bien en AM

J'avais un M2 droit de l'urbanisme et de la construction. Par conséquent, les cours de baux commerciaux et de fiscalité de la transaction étaient nouveaux pour moi. Mon souvenir du DESup n'est pas d'avoir été assommé par les matières juridiques et, soit dit en passant, ça peut être pas mal d'avoir des matières fortes quand tu débarques totalement sur d'autres matières.

J'étais juriste en cabinet d'avocats, qui m'avait financé le DESup d'ailleurs. J'ai trouvé un poste de chargé d'arbitrage dès que j'ai été diplômé.

Bon dans ce cas je m'incline. C'est pas mon expérience. Dans ma boite actuelle, il n'y a aucun ancien expert. Tu as quel age Yuri ?

Yes, j'ai plusieurs exemples d'experts devenus AM.
Pas mal de move chez les clients.... quand tu connais déjà une bonne partie de leur portefeuille ca aide

La trentaine + ou - tassé    
 
Après je parle d'experts venant des grands noms type CBRE, JLL ou CW

C'est bon à savoir, je vais essayer de creuser cette piste.
 
Selon vous, est-ce que l'UE "évaluation immobilière" de l'ICH suffit à trouver un poste en expertise ? Je sais que vous m'avez dit que ce n'était pas très "shiny" pour l'AM mais c'est peut-être mieux vu pour l'expertise ?
 
J'aimerais à vrai dire bouger le plus rapidement possible vers un poste plus orienté sur l'immobilier, même si ce n'est pas nécessairement, dans un premier temps, de l'AM. Je crains d'être trop cataloguée "assurances" sinon...
 
Je suis plutôt intéressée par le retail. C'est une type d'actif qui se revend bien en AM ?

Oui, le retail est une compétence qui est très recherchée. Je ne sais pas si une simple UE de l'ICH permet de trouver un poste en expertise.

A la limite, tu peux peut être tenter de postuler directement à un poste d'expert junior chez un gros player. Je comprends qu'ils forment les jeunes experts donc on ne sait jamais.

Oui, je me dis que comme il est trop tard de toute façon pour commencer une formation cette année (à l'exception de l'ICH), autant que je tente de postuler pour voir ce que ça donne.
 
Pour l'UE "évaluation immobilière", comme j'ai accumulé suffisamment d'heures pour me la faire financer par le CIF, je ne perds pas grand chose au pire car les connaissances acquises me seront de toute façon utiles.
 
Merci en tout cas homereb pour tes différents messages, ton retour d'expérience a achevé de me convaincre sur l'intérêt des postes en AM vs ceux de juriste..!

Je t'en prie, je prêche pour ma paroisse en essayant d'étendre le réseau des juristes dans le monde de l'immobilier financier.
 
Tiens nous au courant des suites et surtout essaie de ne pas te décourager, si le droit te pèse au quotidien, c'est vraiment une sortie par le haut.

 
Tente le topic "Krach Immo" et trouve le pseudo Shaad qui met à dispo son fichier d'investissement locatif.

Merci  

Merci beaucoup homereb, je viendrai vous tenir informés

drap pour la FP intéressante

Pour info, j'ai vu passer une offre CDI en asset (3 ans d'xp) / et invest (stage) dans une grosse foncière sur un site de rencontre de réseau professionnel.
 
MP pour plus d'infos.
 
 

Mp!
Et quelles sont les exits pour un junior après avoir passé 3-4 ans dans une foncière? Quid du REPE?

prado

Hello tout le monde.
 
Je suis actuellement en stage en expertise immobilière jusqu'à fin mars (ça fera 9 mois de stage en tout) et je compte boucler l'ICH juin prochain. Possible de virer en invest en septembre, en stage par exemple ? J'ai validé Financement de l'Immobilier en option.
 
PS : le nouveau bouquin de Bechade/Malle est sorti l'an dernier --> https://www.economica.fr/livre-econ [...] 869194.cfm il est peut être nécessaire de le mettre en FP à la place de l'ancien bouquin qui date de 2009
 
PS2 : le topic fête ses 10 ans,

 
C'est ajouté ! merci de l'info.  
 
Effectivement, ça se fête  

 
Tu fais de l'expertise dans quel type de boite et sur quelle typologie d'actif ?

 
Je ne suis pas dans une grosse structure mais dans une entreprise qui est filiale d'une grosse institution financière publique. La boîte d'expertise est RICS.  Je fais à peu près tous types d'actifs : local d'activité, entrepôt logistique, bureaux, hôtel, terrain à bâtir, centre de réinsertion comme ceux de l'EPIDE, je dois également valider des opérations de promotion ou de marchand de biens, j'ai fait quelques commerces également et en ce moment je suis sur un château.

Quasiment l'intégralité des cabinets d'expertise est régulé par la RICS quasiment. Ce n'est plus un réel gage de qualité.

Un stage en analyste invest peut être envisagé mais ca dépend de ton background anté ICH. Tu peux toujours viser les petites structures (il y en a qui tourne aux stagios) pour mettre un pied dedans.

 
Donc au fait vaut mieux que j'aie 4-5 années d'xp en expertise pour espérer entrer en invest/asset ?

 
Le mieux c'est de pousser maintenant pour entrer en invest...
Franchement le metier d'expert est tres particulier, et en general tu n'apprends pas a modeliser tel que tu dois le faire en investissement (pas vraiment d'excel mais de l'Argus, et pas vraiment les memes problematiques) pareillement tout le cote asset management pour faire ton BP tu ne l'auras pas en expertise.

La différence par exemple c'est tout ce qui est du LTV, stress case, ICR ou DSCR qu'on ne trouve pas dans les excel de l'expert ?

Les experts ne font pas d'excel, elle est surtout la la difference.

Pour reussir les entretiens d'investissement, il faut savoir faire un modele excel de A a Z, c'est a dire, rent roll, capex opex, dette, tax, waterfall de promote etc. Savoir faire un modele flexible et dynamique, savoir faire des sensi et des analyses de scenarios, ET SURTOUT comprendre les implications de tous ces elements cela veut dire avoir une experience d'asset management entre autres.

Un expert ne suit pas l'avancee d'un projet comme un asset manager. Un expert ne s'occupe pas de l'optimisation fiscale, de modeliser la dette et les sujets dont tu cites. Pour moi un expert qui rejoint maitrise une facette du metier mais malheureusement assez limitee. Cela ne veut pas dire qu'un expert ne saura pas s'adapter, loin de la, c'est utile d'avoir une variete de parcours dans une equipe, mais c'est pas la voie directe.

Vaut mieux commencer dans une petite structure moins connue en asset/IM je pense. Maintenant un expert aura l'avantage de bosser pour plein de clients asset manager et de connaitre le portefeuille de ses clients dans le detail donc ca peut creer des opportunites de se faire debaucher.

 
J'émets un bémol sur la vision assez financière de l'asset que tu as. Dans les foncières de la grande distrib l'asset se rapproche d'un PM +

Quand je dis comprendre l'implication d'un point de vue AM, je ne parle pas de l'implication sur ton IRR ou ton multiple d'equity mais comprendre la realite sur le terrain. Savoir a quoi correspondent les couts qu'on met dans un cash flows.
Apres les postes d'AM deviennent de plus en plus financiers et la tendance est celle ci. Il vaut mieux etre pret a savoir modeliser et faire ses propres BP plutot que juste etre un bon commercialisateur ou un bon PM.

Apres oui peut etre que l'AM ne s'occupera pas de la structuration mais l'invest manager surement.

Je n'ai pas du tout le même ressenti sur le métier d'AM qui pour moi devient de plus en plus terrain et de moins en moins financier.
 

Tout depend des structures mais de ce que j'ai vu en fonds, chez les asset managers et chez les foncieres c'est plutot vers une financiarisation du role d'AM et je pense sincerement que c'est une competence a ne pas negliger (au meme titre que la commercialisation, la relation avec le marche, les prospects locataires, les agents, etc. donc tout le cote "soft" ).

 
Effectivement, j'ai plutôt constaté une financiarisation de ce job dans les grosses structures qui adoptent une logique "portefeuille" de leurs actifs. Après ça peut être différent dans des structures plus petites. Dans le fonds value-add où je bosse, les assets ont plutôt des profils techniques, très utiles pour piloter des chantiers de restructurations. La partie financière est gérée par des "fund manager" / "fund controller".  
D'ailleurs on cherche un AM profil senior (env 10 ans d'xp) ayant déjà bossé sur des restructurations en plus de missions plus classiques de locations et éventuellement cession/acquis.  
 

Dans les foncières de la grande distrib et chez les SCPI / OPCI la tendance n'est clairement pas à la financiarisation.
 
Après dans les fonds, je me range à votre vision.