Reprise du message précédent :
On est à 7-8 min de la gare côté rue du Bac.
Merci pour vos réponses, on va y réfléchir encore  

 
Non pas du tout.

 
Je ne comprends pas. Pour faire vite, à Paris le prix moyen est beaucoup plus élevé qu'en banlieue : OK. Mais que la surcote (en % du prix moyen local) des appartements de très bonne qualité soit plus élevée à Paris qu'ailleurs, je n'en suis pas du tout sûr.

Le bail peut être renégocié unilatéralement et évidemment toujours à la baisse par le gestionnaire. Donc ta rentabilité et les loyers attendus sont purement hypothétiques.
Il arrive, aussi assez fréquemment, que le gestionnaire fasse faillite.
La revente ne se fait JAMAIS au prix d'achat, en effet, l'avantage fiscal étant échu, le bien aura désormais dix ans d'ancienneté => de nombreux travaux d'entretiens sont à prévoir car ce genre de résidence doivent répondre à certains critères spécifiques imposés parfois par la législation (EPHAD notamment).
Le all inclusive implique de nombreux frais cachés, la transparence est limitée.

Bref, faut fuir ce genre ce dispositif. Je préfère encore un pinel pas trop mal situé et bien négocié que je vais gérer moi même.

Merci pour ta réponse. Oui les murs restent en place, pas de démolition des murs extérieurs. A l'intérieur tout les reste est démoli pour donc laisser la place à des appartements, qui aujourd'hui n'existent pas encore et qui seront donc tout nouveau. C'est donc aussi un achat sur plan, j'ai signé un contrat de réservation avec un plan et une notice descriptive..
 

 
Merci pour ta réponse également. C'est vrai qu'il s'agit de taxes fiscales donc forcément il faut les payer. Mais tu as raison je devrais insister et les relancer d'autant plus que je pense que la signature ne devrait pas tarder. Il y a quand même pratiquement 10 k€ de différence ce qui n'est pas du tout négligeable. Mais sur l'attestation, il n'y aucune réserve, il y a vraiment une information formelle avec un montant de frais de notaires réduits sans qu'il soit précisé qu'il s'agit de l'application des droits d'enregistrements au taux réduit.. Je vais les recontacter pour qu'ils me confirment bien cela.
 
Mais bon je suis quand même très sceptique, parce que comme je l'avais dis, avant d'avoir signé le contrat de réservation, je croyais que c'était des frais à taux réduits et justement à cause du fait que ce n'était pas le cas, j'ai pu négocier le tarif car cela dépassait mon budget et surtout, l'agent avec l'accord donc de son patron, a permis que figure un montant appartement+travaux pour que je puisse avoir accès au prêt à taux zéro (que je n'ai pas pris finalement là aussi à cause d'un imbroglio sur cette situation particulière) au lieu d'avoir seulement un seul tarif qui ne m'aurait pas permis d'accéder au prêt à taux zéro. Et même lors du montage de mon dossier de prêt avec ma banque, ils considèrent cet appartement comme un appartement dans l'ancien..
 
Bref je vais relancer le notaire pour en être sur, il vaut mieux.
 
Merci pour vos réponses à vous deux  

 
Tu as négocié avec ton agent immobilier pour que le montant de la vente soit appart + travaux ? Rassures moi, le notaire il prend pas le montant de l'appart + travaux non plus pour calculer les frais ? Parce que il se base sur quoi a part le contrat de réservation que tu as signé  ?    
En tout cas si tu payes 100% à la signature de l'acte, le notaire ne s'amuse pas à te donner un chiffre "à vu de nez", les amateurs de l'immobilier en général il y en a 2 : nous les acheteurs et l'agent immobilier.. Bon 3 parfois, tous le notaires sont pas carrés...
 

Le frais de notaire sont calculés juste sur la base du montant de l'appartement avec cave et parking hors travaux et non pas sur l'ensemble.

Suite à vos retours appréciables, je reste à la recherche de tips pour primo-acquérant.
Suis tombé sur ça http://www.notaires.paris-idf.fr/a [...] -connaitre qui aurait sa place en 1ère page.

Dans les questions qui me restent:
- un intérêt à me trouver un notaire? Le notaire du vendeur peut-il chercher à avantager le vendeur?
- on paie les 10% lors de la promesse de vente? J'ai pas encore reçu le montant à payer (où qq centaines d'€ pour avance sur frais de notaire) alors que notre rdv approche. Je vais faire le virement des 10% devant eux sur le site de ma banque?  
- le vendeur doit donc refaire faire les diag pour la vente. Pourquoi je ne trouve pas de texte qui dise que les diag doivent dater de moins de x mois?

Merci

Au niveau financier, ils sont tous à peu près pareils. Les "frais de notaire" sont essentiellement des taxes que le notaire reversera à l'état. Je suppose que la partie pour le notaire est fixe, avec peut-être une petite partie variable.
Au niveau du travail, ils font tous les mêmes vérifications, sauf cas particuliers.
Au niveau de la rapidité, ils sont souvent bloqués en attente de décisions administratives venant d'une mairie ou d'ailleurs. Cependant, il peut y avoir des notaires plus ou moins rapides.
Au niveau de la communication, les différences peuvent être importantes. Certains communiquent très peu, certains uniquement par lettres, certains acceptent les mails, et certains utilisent même des SMS pour les plus modernes.

Un peu avant la signature, ou au moment de la signature du compromis de vente, le notaire, ou l'agent immobilier, ou le vendeur, donne les coordonnées bancaires du séquestre du notaire, et il faut que le virement soit fait dans un certain délai.

De toutes manières, les diagnostiques, ce n'est que de la paperasse bidon. Ils ne sont pas fiables. Ils ne sont pas contrôlés. Mais certans primo-accédants ont du mal à le comprendre. On n'achète pas un ensemble détaillé contenant tel ou tel ingrédient. On achète juste un lot cadastré, et point barre.
 

Il n'y a pas d'honoraires libres pour les notaires sur les ventes. Il peut y avoir une vraie différence sur le sérieux de l'analyse du dossier.
 

En sachant que ce n'est pas obligatoire. Dans certaines régions, la pratique du dépôt de garantie est quasi inexistante. Tant que personne ne demande rien...
 

Tu diras ça à M. B., qui allait acheter un immeuble de rapport de 5 appartements à  rénover, et qui s'est aperçu que l'enlèvement des plaques de faux plafonds amiantées lui aurait coûté 50.000 euros. Une paille dans son budget.

Je ne parle pas de ça, donc ce n'est pas la peine de m'interpeller.
 
Je dis juste que les rapports de diagnostique ne sont pas fiables.
Donc, dans le cas de votre exemple, il est tout à fait possible qu'un rapport de diagnostique ne mentionne pas l'amiante du faux-plafond.
 
Dans les rapports de diagnostique faits par un diagnostiqueur agréé, pour la vente de mon appartement, se trouvent une bonne douzaine d'erreurs dont plusieurs qui sont assez graves. Ce n'est pas moi qui l'ait influencé pour écrire quoi que ce soit. Il est juste passé 10 minutes. Il a très sûrement fait son rapport à partir d'un copier/coller d'un autre appartement qui ressemblait vaguement au mien, mais qui en réalité, était assez différent. Dans les rapports de diagnostique fait par un diagnostiqueur agréé, pour l'achat de ma maison, se trouvent aussi beaucoup d'erreurs. Par exemple, il n'y aurait de la peinture au plomb que sur une seule fenêtre, alors que j'ai constaté cette même peinture au plomb dans beaucoup d'autres endroits.
Récemment, un post ici, faisait référence à un article de journal montrant des diagnostiques énergétiques différents d'un diagnostiqueur à l'autre pour un même appartement.
Donc, arrêtons de croire et de faire croire aux autres que les diagnostiques seraient fiables.
 
Bref, il faut faire confiance à ce que l'on voit soi-même, ou à ce que voit une personne en qui on a confiance.

 
Un notaire c'est un officier ministériel, il a une fonction publique d'état.
 
Il doit en principe travailler dans ton intérêt pour te garantie une acquisition pérène, maintenant bien que ce ne soit pas obligatoire partout il demandera au vendeur une étude de l'assainissement par exemple  et d'autre garanti le bon paiement au vendeur.
Tu deviens un nouveau dossier dans l'étude de ce notaire alors que le plus souvent il n'entendrait plus parler du vendeur.....  par exemple, si tu te maries tu pourrais lui demander un contrat de mariage ou tout autre acte.
 
pourquoi prendre un notaire autre que celui du lieu où se trouve le bien....    c'est l'intérêt de l'acheteur et le vendeur n'a que le paiement à recevoir et en principe plus de raison de revenir vers cette étude.

@  billgatesanonym :   Tu as écrit "les diags ce n'est que de la paperasse bidon". C'est faux. Voilà tout.
Il peut arriver qu'il y ait des erreurs ou des truandages, comme partout. Ça n'a rien a voir. Par ailleurs en cas d'erreur la responsabilité du diagnostiqueur est engagée, ce qui est très important.

Oui, tu as raison : la presence d'amiante cachée est tout à fait comparable à la valeur de la lettre notant la performance énergétique du logement.
C'est grâce à des rappels aussi pertinents que le débat avance de façon constructive, merci encore.

Ben la présence d'amiante c'est un des diagnostiques obligatoires d'une vente

pas compris.

C'est obligatoire, mais cela ne signifie pas que ce soit fait correctement. Par exemple, mon diagnostiqueur n'est resté que 10 minutes en tout et pour tout, dont 5 minutes penché sur son ordinateur portable, 2 minutes pour mesurer avec un laser, 2 minutes pour inspecter une douille de lampe pour voir s'il y avait un fil de terre, et 1 minute pour prendre mon chèque. Il n'a donc quasiment rien regardé, rien touché, rien gratté, rien sondé. Toutefois, quelques jours plus tard, il m'a envoyé une dizaine de gros fichiers PDF correspond à la dizaine de diagnostics qu'il avait été supposés faire.
 
Il faudrait qu'il y ait une adresse mail d'un service dans un ministère, à qui on puisse écrire pour indiquer qu'un diagnostiqueur a fait une erreur dans un rapport. Alors, le ministère enverrait un vérificateur sur place. Si l'erreur est avérée, alors il donnerait une amende au diagnostiqueur, avec un pourcentage de l'amende qui reviendrait au dénonciateur. Ainsi, les diagnostiqueurs feraient vraiment leur travail, au lieu de le faire pardessus la jambe comme c'est le cas actuellement. Bien sûr, il faudrait avoir aussi un échelon supérieur pour pouvoir contrôler les vérificateurs.
 
Ou bien une autre solution que je préfère nettement, serait d'arrêter les diagnostiques obligatoires, car les acheteurs ne sont pas des idiots qui achètent n'importe quoi. Pendant des siècles, aucun diagnostique n'était obligatoire et ça fonctionnait aussi bien que maintenant. Dans la majorité des autres pays, il n'y a pas non plus de diagnostiques obligatoires, et ça fonctionnent bien aussi.
 
Sinon, pourquoi ne pas obliger aussi des diagnostics pour toutes les choses mises en vente, même pour un cornet de frites, car il pourrait être emballé dans une feuille d'amiante, où un soutien-gorge qui n'aurait pas la bonne dimension selon la loi Rondez.

J'ai l'impression que billgatesanonym cible prioritairement le DPE, qui est, backtests à l'appui, réellement une vaste blague.
Mais je le laisse confirmer/infirmer.
édit: ok, c'est plutôt infirmé donc

Attendre depuis 2 semaines le diagnostique assainissement alors que le tout à l'égout est en installation dans la rue, et donc on va y passer en arrivant    
 
Petite question en passant, j'ai pas vu d'info sur ce délai : Lors du délai de rétractation de 10j suite au compromis, on peut également faire courir le délai de rétractation pour l'offre de la banque pour ne pas avoir à attendre 2x10j ?  

Oui, pour mon cas personnel récent. L'acquéreur avait 10 jours à partir de la date de la signature du compromis, pour se rétracter sans motif ; et 45 jours à partir de la date de la signature du compromis, pour se rétracter au motif d'une absence d'obtention de prêt aux taux et à la durée indiqués dans le compromis.

 
Donc conclure une vente avec pret en moins de 20 jours?
 
C'est une question theorique ou tu penses pouvoir etre dans ce cas de figure?
Parce qu'en general une banque ne fera pas d'edition d'offre pret avant la signature du compromis, donc deja tu as 4 a 5 jours de delai minimum qui sont bouffés. Si tu rajoute le delai pour reellement chercher le pret et mettre en concurrence quelques offres, ca semble tres peu probable, et c'est sans compter les delais des notaires et des documents qu'ils doivent obtenir.

Bon et bien à la recherche d'un appartement sur Nice.
 
Étant en interim, ça complique un peu la chose. Mais j'ai été salarié et j'ai eu ma boite avec comme client principal la société pour qui je travaille aujourd'hui. Du coup ça fait 10 ans que je travaille avec eux. De plus, le directeur d'agence est prêt à se porter garant pour moi, donc j'ai espoir de trouver un prêt. (Je n'ai pas envie d'être en CDI pour des raisons pratiques vu que je vais re-faire ma boite et il y a des aides supplémentaires en fin de contrat précaire).
 
J'ai loupé une affaire : 155k€ FAI pour un 3 pièces dans l'immeuble de mon meilleur ami. Dernier étage, beaucoup de choses à refaire mais étant dans le bâtiment, ça ne me fait pas peur. Dans la même résidence, il y en a un refait à 220k€ et un autre, identique deux étages dessous à 200k€ rafraichit. ça se loue entre 800 et 850 HC.  
 
Bon le truc c'est que je serai logé entre le 1er Octobre et le 30 mai au plus tard chez un collègue contre petit loyer.
 
Faudra peut être que je trouve une location entre temps.
 
/My life de SDFloser

Question sérieuse : Je cherche depuis un moment, les banques ont été comparées. Une me propose un taux nettement plus bas que les autres (devis reçu, j'ai eu le banquier au tel à plusieurs reprises). Les autres m'ont clairement dit ne pas pouvoir s'aligner.
Mon offre sur la maison a été acceptée par mail/oral, manque juste de pouvoir signer... mais la proprio est partie sur St-Martin régler des problèmes d'assurance   . Donc voilà 2 semaines que l'on attend simplement, à la fois de diagnostic, et le retour de la proprio.

L'idée est donc de signer le compromis dès que possible, et demander en même temps à la banque d'envoyer son offre de prêt, sans attendre le délai de rétractation (vu la situation, on a déjà eu le temps d'y repenser, on voit pas de meilleurs biens sur le faible marché où nous sommes).

Dites, les diagnostics à effectuer pour vendre une maison, on peut prendre un peu au pif ou il y a une grande disparité de coûts / qualité des diagnostics ?
Si je prends https://www.pap.fr/diagnostic/commande-en-ligne comme point de départ, je suis dans la bonne direction ?

 
C'est possible mais je ne suis pas sure que ta banque accepte d'éditer l'offre si elle n'a pas une copie du compromis signé.

 
Et les notaires peuvent suivre le rythme aussi?
 
Je n'ai pas l'impression qu'il y a une contrainte légale sur les délais, ils pourraient courir en parallèle, il faut juste que la banque soit d'accord (au pire si tu casses le compromis, j'imagine que l'offre de pret est annulée), comme de toute facon tu as deja fait le choix de la banque, la seule chose a faire c'est de leur demander directement.

PAP est un groupe sérieux, donc j'ai généralement confiance dans leurs conseils.
Là, ils n'indiquent pas le prix, ou peut-être plus loin après avoir répondu à plusieurs pages. Sur internet, j'avais vu des diagnostiqueurs qui font tout pour un peu moins de 500 euros. Mon agent immobilier m'avait indiqué un diagnostiqueur à 230 euros, alors je l'avais choisi. Effectivement, il a rendu tous les rapports nécessaires, en moins d'une semaine.

pas la peine d'attendre l'expiration du délai de rétractation du compromis pour fair les demandes de prêt auprès de la banque.
En tout cas j'ai envoyé ma demande de prêt à bourso le lendemain de la signature du compromis chez le notaire (j'avais même pas encore reçu la LRAR avec la copie du compromis), et ça a été immédiatement traité

Par contre : à voir selon la banque que tu as choisi, mais certaines peuvent rapidement te sortir des "simulations" de prêt, mais pour une offre ferme le délai est bien plus long (> 1 mois à la SG ou la BNP par exemple) : les offres passent par le service prêt alors que les simulations sont directement éditées par ton conseiller

Petite question pour vous
 
En cas de location de votre RP (expat), combien provisionnerez vous par mois en prenant de la marche pour être tranquille et "libéré" quitte à provisionner une potentielle remise en état au retour?
 
Données:
 
Maison 90m2, 300m2 de terrain pas de gros frais à prévoir à court terme, état correcte.
 
Prêt 1400€
Location estimée 1350€
TF 850€
 
Merci pour vos avis

tu peux jamais être certain que ça sera "libéré" à ton retour : le bail protège le locataire, pas le propriétaire.
tu as 6 mois de préavis si tu souhaites reprendre possession d'un bien qui t'appartient pour en faire ta résidence principale, mais si le jour J le locataire est toujours dans l'habitation, bah il pourra y rester encore un moment

Oui c'est clair c'est pour ça que j'avais mis les guillemets  

 
6 mois avant la fin du bail (donc une fenetre de tir assez courte tous les 3 ans si location vide).

On compte louer en meublé donc cela sera un poil différent, mais bon cela n'est pas gênant de se point de vue.
 
C'est plus la première approche du "combien provisionner"

 
Le délai maximal de récupération du bien est de 3 ans + 6 mois - 1 jour (tu donnes ton congé 1 jour après le délai légal de 6 mois avant le fin du bail, donc le bail est reconduit pour trois ans).
 
Une solution de contournement est de louer meublé, les délais sont plus courts (déjà le bail peut être ramené à 1 an).

De toute façon, tu crois vraiment que tu voudras revenir dans cette maison / appart?

C'est le plan
 
 
Bah la question de récupérer la maison dans les 1-3mois n'est clairement pas d'actualité, car on part sans vraiment de date et que meme si faut attendre 1 an en loc rien de dramatique.
Comme on est bien la ou on est, que tout nous convient on vise de revenir ici et dans cette maison (même si je te l'accorde la finalité sera peut etre différente mais faut bien un plan   ).
 
Le point qu'on réfléchit qui peut influer sur la destination c'est combien provisionner pour avoir l'esprit au maximum détaché (même si un mauvais locataire pourrait tout plomber...).
Premier chiffre en tête mais "au pif" était de 600€ en + mais cela sort limite du chapeau...

S'il y a un marché dans ta zone, il y a aussi la location en Airbnb, s'il n'y a pas trop de contraintes niveau mairie et avec un prestataire qui gère les entrée/sortie nettoyage.
 
Ca ne fera pas une rentabilité de folie mais ça pourrait correspondre à ton besoin

En effet, je n'avais pas penser à cela, je vais regarder ce que cela donne les gestionnaires "airbnb ou autre".
 
Je suis dans une zone assez touristique. A creuser aussi.  

Rue du bac il me semble qu'il ´y a aucun commerce de proximité par là...
Etre obligé de faire un détour important à pied pour la moindre petite course et même pour acheter du pain, c'est pas terrible.  
 

Airbnb est beaucoup plus "destructeur" à mon avis. Et je ne suis pas sure que le coût d'un prestataire pour gérer les entrées / sorties/ ménage / lavage de linge soit vraiment raisonnable.  

 
Oui, pas de commerce de proximité en effet. Mais pas besoin de faire un gros détour, c'est quasi sur le chemin de la gare. Et l'environnement est plutôt sympa.

 
Merci pour l'info, je vais demander au banquier (crédit mutuel) une fois que la date de signature sera posée.