250 k€ sur une seule scpi
pas dingue le taux, pas possible d'avoir moins ?

 
   
par contre ce serait la meme merde sans les droits de mutation hein
quand faut 30 ans pour rentabiliser l'achat, le probleme c'est pas tant les frais de notaire que la différence entre prix et loyer

le taux du crédit pardon.

Hello tout le monde.
J'arrive justement au bon moment
Je m’intéresse aux SCPI. Mon cabinet en gestion de patrimoine m'a fait une proposition qui semble plutôt intéressante sur le papier.
 
Il me propose une SCPI spécialisé dans le secteur du médico social. Mon conseiller argue que les baux sont très stables (moyenne de 11.2 ans) avec des taux d'occupations supérieur a 98%.
La SCPI dispose d'une capitalisation a 149M€ (donc petite SCPI) avec actuellement plus de demande que d'offres d'achat.

Je n'ai pas étudié celle-ci en détail
 
Bref, on a fait une simu d'investissement avec les chiffres suivant :  
- Credit de 250k€ sur 20 ans avec un taux a 3.15% Je viens de renégocier le mien à 1,85% en étant locataire, ce taux est pourri
- Revenu annuel net : 4.5%c'est la moyenne des SCPI cette année, mais ce taux est en baisse constante depuis 5 ans au moins
- Revalorisation des parts : 1.0%c'est ambitieux, la plupart des SCPI ne revalorise pas depuis quelques temps. Cela implique aussi que les loyers vont augmenter (rendement identique et prix de part en hausse) alors que les résultats (moyenne toujours) des SCPI sont au mieux stables.
 
Le tableau d’amortissement en super net (après impôt - TMI 30% + PS 15.5%) donne :  
- Un coût mensuel moyen de 716€ avec une mensualité crédit a 1491€ et un loyer mensuel entre 950€ (au debut) et 1133€ (apres 20 ans).Tu te vois sortir entre 358€ et 541€ par mois sur 20 ans ?
- Un enrichissement brut de 133k€.si tout ce passe selon des hypothèses optimistes
 
La propale me semble intéressante mais je n'ai pas de point de comparaison alors je fais appel à vous
Y'a t'il des choses qu'il faut que je vérifie ?

 
Pareil, il m'a dit pouvoir descendre a 3.0%Youhou  
En revanche il s'agit d'un crédit à la conso (donc % plus élevé) car les crédit immo ne sont pas possible pour ce type d'investissement. Vrai ?Faux

J'ai bien été surpris aussi mais c'est contractuel, l'usufruitier prend en charge la totalité de tous les frais liés à l'utilisation de cet appartement, y compris les gros travaux (mais faudrait qu'ils soient votés car l'organisme est majoritaire à quelques tantièmes, sont pas fous non plus ).
 
Pour la vente, tu passes chez le notaire et tu vends ta nue propriété, le contrat d'usufruit est reporté sur l'acheteur. L'avantage c'est que plus tu approches de la fin, plus la nue propriété vaut cher car moins il reste d'années sans en profiter et comme la durée est figée (pas comme un viager) l'acheteur peut projeter son investissement.
 
Et j’oubliais de préciser, le gestionnaire s'oblige contractuellement à libérer le logement de tout locataire 6 mois avant la fin, sauf si tu lui signifies que tu souhaites le garder et contractualiser un bail classique. Non, vraiment, c'est hyper blindé et surtout aucune contrainte, même le VEFA était dans les temps.

Tu veux pas plutôt taper dans une grande SCPI telle qu'on le recommande par ici ?

 
ça à l'air pas mal grosso modo un rendement de 3.5% si tu vends au prix d'achat.
 
Mais si tu le finances à crédit à 100%, peux-tu déduire quelque chose ? qui paye les frais de notaires ?
Les banques te filent pas un taux pourri du fait de la non rentabilité pendant 15 ans ?
Si tu veux le vendre y'a-t'il un marché ?

[...]- Investir dans un appart situé dans une ville d'intérêt (Nice, Bdx, etc. pas d'idée arrêtée pour le moment) avec pour objectif de le louer puis d'en faire un pied à terre pour les vacances à terme. Une chose est sûre : ce serait à côté de la mer/l'océan

Effectivement, s'il est possible de prendre un crédit immo, ça change la donne. Je vais creuser de ce coté là.
Pour l'effort de tréso, il n'y a pas de problèmes (en tout cas avec mes revenus actuels).
 
 

J'ai 2 prêts immo pour 2 SCPI pour environ 40k chacune.
250k€ sur une seul me parait ultra concentré.
Perso sur ce niveau d'investissement, je partirai sur minimum 4 voir 5 SCPI différentes.

La CUB n'a pas encore atteint ce niveau d'extension...

La CUB n'a pas encore atteint ce niveau d'extension...

 
ça à l'air pas mal grosso modo un rendement de 3.5% si tu vends au prix d'achat.
 
Mais si tu le finances à crédit à 100%, peux-tu déduire quelque chose ? qui paye les frais de notaires ?
Les banques te filent pas un taux pourri du fait de la non rentabilité pendant 15 ans ?
Si tu veux le vendre y'a-t'il un marché ?

Si, tu peux déduire les intérêts si tu as une autre opération locative.

Si, tu peux déduire les intérêts si tu as une autre opération locative.

Je ne m'engagerais pas sur la validité de cette opération vis à vis du fisc

C'est en cours

 
Merci Gnarfou.
Je savais que c'était possible mais je suis en réunion, je ne peux pas chercher le texte.
 
C'est le seul moyen que ce type de montage fonctionne vraiment.

Tu fais référence à ça : https://en-marche.fr/emmanuel-macro [...] rritoires?

Ouais, on voit que tu bosses dur là
 
Par contre c'est très intéressant ton histoire d'intérêts car dans ce cas, si forte liquidité, un prêt in-fine prend tout son sens - pour peu que tu fasses du locatif à côté on est bien d'accord. Faut bien faire tous les calculs mais ça  booste clairement le rendement.

 
La notion de proximité est relative.
Pour un Parisien, Bordeaux est au bord de la mer, Lyon à la montagne et Marseille en Afrique du Nord.    
 
 

La SCPI dispose d'une capitalisation a 149M€ (donc petite SCPI) avec actuellement plus de demande que d'offres d'achat.

Et malgré cela, il n'a aucun problème pour te garantir l'obtention de 250K€ de parts. L'argument du "dépêchez-vous il n'y en aura pas pour tout le monde"  
 
Tu devrais lui en demander pour 500K€ pour voir sa réaction. Il va être aux anges
 
Le gros problème de ces placements, c'est la liquidité des parts (et donc indirectement de la valorisation de la part à la sortie). Si personne ne peux/veux te les racheter, cela vaut potentiellement zéro. Faux, sur une SCPI à capital variable, la société de gestoin doit liquider une partie du patrimoine si plus de 10% des parts sont coincées à la vente. mais ca peut vouloir dire qu'elle vend en forte moins value.
 
Malheureusement, le taux pour financer l'achat de parts de SCPI sera toujours moins bon que pour financer de l'immo réel (cf paragraphe précédent).Vrai Certaines banques refusent même de financer des SCPI qui ne sont pas dans leur groupe.

Donc en gros impossible d'acheter en dehors de l'IDF parce que c'est le seul bassin d'emploi ou tu es garanti de pouvoir retrouver du boulot pour progresser ou en cas de soucis de ton employeur (ou si tu ne peux pas, le lieu n'est plus ton soucis)?

Tu trouves pas que c'est le cas ?

tu parles de college la...
 
Chaque chose en son temps  
 
Au pire école privée, c'est pas comme si y'avait pas pléthore de choix dans Paris

 
Non
 
Mais honnêtement, je n'y ai tout simplement jamais mis les pieds et ça ne me manque pas.
 
Si c'est par rapport à la "population", dans ce cas moi aussi j'habite à 1km de l'Afrique du Nord, et je voyage même au coeur d'Alger ou Rabat tous les jours, j'aime bien.    

 
Non
 
Mais honnêtement, je n'y ai tout simplement jamais mis les pieds et ça ne me manque pas.
 
Si c'est par rapport à la "population", dans ce cas moi aussi j'habite à 1km de l'Afrique du Nord, et je voyage même au coeur d'Alger ou Rabat tous les jours, j'aime bien.    

 
Vu qu'elle entre en CM2, il est parfaitement temps de penser à la carte scolaire pour le collège...
Et les privées dans mon coin, c'est forcément religieux... et elle est encore un peu jeune pour aller en autonome en métro à un collège privé dans un autre arrondissement. /HS (cela dit on devrait poursuivre le débat sur le topic Paris)

Renseigne toi, dans la plupart des privés religieux, y a 0 obligation de catéchisme et autres hein

Bon j'ai aussi activé l'AI en l’informant que j'étais entré en négo et que si ses clients voulaient se positionner c'était maintenant

Mon "acheteur" était pas étonné que je pense contre-proposer dans des proportions raisonnables pour les deux parties (donc la poire en deux quoi).

J'ai fait ma petit étude de marché, avec la négo je suis pile au prix moyen net vendeur de ce qui est similaire (donc sans prendre les trucs supers mais + cher ou les trucs clairement sur-évalués*) en vente, sauf que pour les autres faut raquer les frais d'AI.

* genre ça en vente depuis plusieurs mois : http://www.seloger.com/annonces/ac [...] Bar_detail

Bon j'ai aussi activé l'AI en l’informant que j'étais entré en négo et que si ses clients voulaient se positionner c'était maintenant    
 
 
Mon "acheteur" était pas étonné que je pense contre-proposer dans des proportions raisonnables pour les deux parties (donc la poire en deux quoi).
 
J'ai fait ma petit étude de marché, avec la négo je suis pile au prix moyen net vendeur de ce qui est similaire (donc sans prendre les trucs supers mais + cher ou les trucs clairement sur-évalués*) en vente, sauf que pour les autres faut raquer les frais d'AI.
 
 
* genre ça en vente depuis plusieurs mois : http://www.seloger.com/annonces/ac [...] Bar_detail

 
6k€ le m² à St-Maur c'est pas un peu abusé ?