Reprise du message précédent :

 
Oh bah t'es pas trop loin du coup. Bonne chance    

Qui paie la TF du coup    

En répondant sur le cas du couple qui a du cash, qui souhaite investir dans l'immobilier pour une future RS mais qui ne sait pas où il sera, ça me semble un bon plan.
 
Le pari, on peut le faire aussi en investissant sur de locatif courant avec toutes les emmerdes que ça apporte et sans doute un meilleur rendement.  
 
Pour l'emplacement, pour ma pomme, le bien en nue propriété est situé en centre ville d'Andernos les bains, ville balnéaire huppée du bassin d'Arcachon avec une hôpital à 5 km et assez bien desservie depuis Bordeaux.
67M² pour 168 500€ + 4 500€ de fdn. Ça valorisait le M² à 2500€ avec les 40% de réduction, dans l'ancien la moyenne des ventes en surface équivalentes était à 4000€ et le neuf trouvable à 4 300€. Vu la faible différence, le pari est potentiellement gagnant, ou pas et dans ce cas ça fait un bel endroit pour vivre sa retraite
 

L'organisme social qui loue l'appartement pendant les 15 ans.  
 
M'enfin social loué à 800€ environ.

 
je suis quand meme dubitatif si je compare les 2 cas suivant:
 

• investissement locatif dans de l'ancien à rénover (donc déficit foncier) avec financement par l'emprunt (intérêts déductibles). Dans ce cas, il y a certes toutes les emmerdes liées au locatif : vacances, dégradation, changement de locataire...
• investissement en nue propriété avec financement par l'emprunt. dans ce cas je paye au total capital+intérêt sans rien déduire mais il n'y a aucune emmerde pendant la durée du contrat (a voir tout de même ce qui se passe si l'organisme fait faillite)

j'essairai de poser les calculs ce soir, ca doit se valoir vu que dans le 2eme cas, le prix d'achat est moins élevé et que le bien est rénové (et donc vendable en l'état au prix du marché) dès la fin du contrat
 

Avec un crédit, je ne suis pas sur que ça soit rentable, bien qu'avec les taux si bas, le déficit doit être moindre.
 
Et j'ajoute pour tous les HFriens qui sont à l'ISF que la nue propriété n'entre pas dans la base de calcul et que la fin du contrat d'usufruit emporte la pleine propriété qui aura comme valeur vis à vis des impôts la base en pleine propriété de l'époque.  
 
Achat nue à 120, 60% de la pleine qui est à 200, la valeur retenue après 15 ans est 200. La plus value sur la revente applique sur les sommes supérieures à 200 et non pas sur les 120 initiaux.

Ah ok    
 
C'est tout de même surprenant que ce soit l’usufruitier qui paie la TF et non pas le nu-propriétaire (idem pour les charges de copropriété non récupérables (notamment gros travaux...).
 
 
Si vous souhaitez vendre votre nue-propriété, comment cela se passe-t-il?    

J'ai bien été surpris aussi mais c'est contractuel, l'usufruitier prend en charge la totalité de tous les frais liés à l'utilisation de cet appartement, y compris les gros travaux (mais faudrait qu'ils soient votés car l'organisme est majoritaire à quelques tantièmes, sont pas fous non plus ).
 
Pour la vente, tu passes chez le notaire et tu vends ta nue propriété, le contrat d'usufruit est reporté sur l'acheteur. L'avantage c'est que plus tu approches de la fin, plus la nue propriété vaut cher car moins il reste d'années sans en profiter et comme la durée est figée (pas comme un viager) l'acheteur peut projeter son investissement.
 
Et j’oubliais de préciser, le gestionnaire s'oblige contractuellement à libérer le logement de tout locataire 6 mois avant la fin, sauf si tu lui signifies que tu souhaites le garder et contractualiser un bail classique. Non, vraiment, c'est hyper blindé et surtout aucune contrainte, même le VEFA était dans les temps.

 
 
Il faut juste avoir du cash disponible
 
j'en ai pas suffisamment  pour me dispenser d'un emprunt

Merci beaucoup pour toutes ces précisions    
 
L'un des risques majeurs n'est-il pas une possible défaillance de l'organisme gestionnaire (l'usufruitier)?

Ça fait du ~3,4% par an, c'est correct, légèrement mieux qu'une assurance-vie, mais je ne sais pas si le jeu en vaut la chandelle...
surtout que les taux ne resteront sans doute pas aussi bas pendant 15 ans

 
Non, tu achètes à 60% du prix du neuf, c'est justement l'intérêt.
 
Et tu peux déduire les intérêts de l'emprunt en les imputant à une autre opération locative.

Bah non, tu achètes sur la base du neuf.
 
En fait la décote (de 40% dans l'exemple de Gnarfou) représente la valeur de l'usufruit.
 
 

Tu es certain de cela?
 
Déjà il faut trouver une banque qui accepte de financer ce genre d'opération.

 
Tout à fait, mais tu ne payes jamais les 40 % de l'usufruit... Tu le récupères gratuitement au terme des 15 ans pour reconstituer la pleine propriété.
 
Pour moi c'est le moyen idéal d'acheter un bien très côté à prix réduit. Il suffit d'emprunter la somme et de déduire les intérêts pour constituer un déficit foncier.
 
 

 
Absolument certain, c'est même une des raisons pour lesquelles j'ai acheté un bien locatif : je compte faire porter dessus les intérêts de mon prochain achat en ULS (à Paris probablement).

Si tu peux emprunter pour ça et que ça n'empêche pas ensuite d'emprunter pour ta résidence principale, pourquoi pas   Mais je pense qu'un primo investisseur fera plus dans le studio à rénover pour faire boule de neige par la suite.
 
 

Oui, c'est le plus gros risque mais que tu ne supportes pas en terme de perte d'argent, tu le supportes en terme de dégradation de ton bien. Après, c'est un organisme (Perl voir les réalisation là http://www.perl.fr/programmes-livr [...] ier-ancien) qui existe depuis assez longtemps pour être fiable, le risque 0 n'existant pas on en reparle le 01/07/2030 pour le remise des clés

 
oui enfin Andernos quoi, le fond du bassin plein de vase la moitié de la journée... Fallait viser Arcachon ou la pointe  

 
Je confirme : PERL est très connu et reconnu et leurs produits sont toujours supers bien placés.
 
On fait une opération en ULS avec eux et ça se passe très bien.

 
Ce sont la plupart du temps des organismes de logements sociaux qui sont gestionnaires, il n'y a aucun risque de déshérence de la résidence ni de fragilité.

 
C'est du PLS ou du PLUS, donc les plafonds de revenus sont assez élevés en effet.

Arcachon, non, trop de route par rapport à Bordeaux et surtout beaucoup trop cher Et à mon age le bain de boue conserve
 
Après, pour l'histoire, il y a deux pièges mais qui je l'espère ne se refermeront pas.  
 
Le premier semble écarté, c'était la volonté du maire d'urbaniser à fond sa commune, dégagé au dernières élections, le PLU a été invalidé. Moins de logements neufs, c'est une plus-value latente pour les biens récents de qualité.
 
La route départementale à très gros passage dans la rue, c'est une horreur en été. Hors il existe depuis 15 ans un plan départemental qui prévoit une hypothétique déviation. Je parie sur la déviation, on passe de 10K véhicules par jours à 3K, explosion des prix pour tout le secteur redevenu vivable.

C'est ça le truc que je cherchais.  
 
Franchement hyper top, tout est ficelé nickel, l'état des lieux nous a permis de constater que l'immeuble semblait de bonne qualité, ils mettent vraiment en confiance.

 
 
Je peux donc emprunter pour un bien immobilier et imputer les intérêts d'emprunt d'un point de vue IR sur un autre bien?
 
Le fisc ne dit rien sur cette manip en cas de contrôle fiscal ?

A priori non.  
Heureusement d'ailleurs, sinon ce serait une opération beaucoup plus difficile à monter.

Cad que 40K€ divisé par le prix d'une chambre d'hotel, ça fait un paquet de nuits, donc même pour une résidence secondaire, je vois pas l'intérêt.  

Surtout que ton hotel il est pas forcément toujours dans la même ville

Salut la populace !

Retour sur le topic de mes débuts sur HFR...

J'ai des revenus qui me permettent d'épargner (LA, AV et PEL principalement) et je me demandais si l'investissement hors RS (je suis potentiellement mobile et Mme n'a pas les revenus qui nous permettraient de faire un achat à deux) ne valait toujours pas vraiment le coup (entretien du bien, vacances locatives...) malgré les taux bas ?

Ça serait dans ma ville actuelle avec potentiellement des travaux (j'aime bricoler et je travaille dans le bâtiment).

 
Donc en gros impossible d'acheter en dehors de l'IDF parce que c'est le seul bassin d'emploi ou tu es garanti de pouvoir retrouver du boulot pour progresser ou en cas de soucis de ton employeur (ou si tu ne peux pas, le lieu n'est plus ton soucis)?
 
C'est vrai que ça explique en partie le folie des prix a Paris, et renforce l'idée que des droits de mutation aussi élevés sont un fléau pour le pays.
 
On ne parle pas de bouger tout les 2 ou 3 ans pendant 20 ans, on parle de quelqu'un qui s'est installé, et a soit une belle opportunité, ou au contraire un soucis pro.
Là les taxes pénalise soit les gens qui prennent des risques, soit et c'est encore pire ceux qui se retrouvent déjà en situation difficile.

Commence plutôt par aller voir le topic épargne.
L'immobilier n'est pas la seule solution pour se créer un patrimoine.
Dans ton cas, cela risque de pénaliser ta capacité d'emprunt pour une future RP.

C'est chose faite depuis quelques temps déjà (LA, PEL, 4 AV Linxea et 1 AV Boursorama, prise de date sur PEA).
Je songeais à diversifier un peu...

Je sais.
Mais je pensais quand même que dans Paris IM j'arriverais à trouver justement...
Bon, pour être honnête, j'en ai vu, juste pas le bon quartier... (comprendre "zone du collège visé" )

 
   
par contre ce serait la meme merde sans les droits de mutation hein
quand faut 30 ans pour rentabiliser l'achat, le probleme c'est pas tant les frais de notaire que la différence entre prix et loyer

 
Dans les quartiers corrects, les collèges sont globalement tous corrects ou bons  
 
Ce sont de faux problèmes ça dans paris intramuros

 
Dans des cas extrêmes oui.
 
Après avec des ratios plus corrects, moi ça représente 16 mois de loyer les frais de mutation.
Même si j'ai un ratio inintéressant en prix/loyer (4400€ vs 19€).

Ca dépend clairement des arrondissements. (regarde les % de réussite/mentions, c'est parlant : http://www.cartescolaire.paris/# )
Et comme pour le moment j'essaye encore de faire en sorte que la mère de ma mini-moi la voie de temps en temps, plus les activités diverses, plus les trajets boulot... pas envie de bouger d'un quartier dans lequel tout me convient.

tu parles de college la...
 
Chaque chose en son temps  
 
Au pire école privée, c'est pas comme si y'avait pas pléthore de choix dans Paris

Tu as pensé aux SCPI ?

Non ; enfin oui mais sans creuser donc il faut que je me renseigne.

Hello tout le monde.
J'arrive justement au bon moment
Je m’intéresse aux SCPI. Mon cabinet en gestion de patrimoine m'a fait une proposition qui semble plutôt intéressante sur le papier.
 
Il me propose une SCPI spécialisé dans le secteur du médico social. Mon conseiller argue que les baux sont très stables (moyenne de 11.2 ans) avec des taux d'occupations supérieur a 98%.
La SCPI dispose d'une capitalisation a 149M€ (donc petite SCPI) avec actuellement plus de demande que d'offres d'achat.

 
Bref, on a fait une simu d'investissement avec les chiffres suivant :  
- Credit de 250k€ sur 20 ans avec un taux a 3.15%
- Revenu annuel net : 4.5%
- Revalorisation des parts : 1.0%
 
Le tableau d’amortissement en super net (après impôt - TMI 30% + PS 15.5%) donne :  
- Un coût mensuel moyen de 716€ avec une mensualité crédit a 1491€ et un loyer mensuel entre 950€ (au debut) et 1133€ (apres 20 ans).
- Un enrichissement brut de 133k€.
 
La propale me semble intéressante mais je n'ai pas de point de comparaison alors je fais appel à vous
Y'a t'il des choses qu'il faut que je vérifie ?

250 k€ sur une seule scpi
pas dingue le taux, pas possible d'avoir moins ?

 
Pour la simu il m'a dit avoir volontairement minoré l'attractivité des taux histoire de ne pas avoir de mauvaises surprise pour la suite.