Salut à tous,
 
Je viens demander conseil pour une opération immo à venir un peu particulière.
 
Voilà la situation : mes parents (approchant les 70 ans), habitant actuellement en pavillon, veulent acheter un appartement neuf pour des raisons de confort et de "sécurité".
Ils ont déjà trouvé l'appartement, le programme de commercialisation vient d’être lancé, ce sont même les premiers à avoir choisi. L'appartement sera livré dans plus ou moins 2 ans.  
C'est un T5, valeur 300k.
Note : c'est un postulat de départ, il n'y a pas matière à négocier ce qui est mis ci-dessus.
 
Ils ont donc un pavillon à revendre, après avoir déménagé, de valeur environ 300k.
Ils ont aussi un autre appartement, non loin du nouveau, un T4 de valeur environ 175k.
 
Leur idée : vendre le T4, consolider l'apport pour acheter le T5 puis ensuite vendre le pavillon.
Je pense que c'est le montage le plus simple et le plus confort pour eux. Et puis je crois qu'ils en ont marre de gérer la location du T4, c'est une occasion de s'en débarrasser.
 
Mais j'ai une autre idée derrière la tête... Étant donné que le dispositif Pinel permet la location à ses ascendants, pourquoi je n’achèterais pas cet appartement pour le louer à mes parents? Voire même mieux, l'acheter à 50/50 avec mon frangin et profiter à 2 de la défiscalisation...
Et puis -même c'est pas forcément réjouissant d'y penser maintenant- ça simplifie déjà un aspect de l'héritage.
Au niveau technique, je chercherais un prêt long avec très peu d'apport pour profiter au max de la déductibilité des intérêts et faire tendre les mensualités vers un autofinancement.
 
La décision de mes parents étant récente, je n'ai pas creusé plus que ça le sujet, mais j'aurais aimé avoir des avis contradictoires pour savoir si je fais fausse piste ou si j'ai oublié des détails importants.
 
Pour info, j'ai 32 ans, pas d'immo dans mon patrimoine, pas d'achat de RP prévu dans les 3-4 ans qui viennent. Mais je ne vais pas m’amputer de trop ma capacité d'emprunt.

 
Une idée à explorer mais il va falloir creuser :
1/ Le fait qu'acheter un bien en indivision permette d'avoir l'avantage fiscal (?)
2/ S'assurer de louer sous le plafond Pinel: l'opération avec cout de la dette sera-t-elle pertinente ?
3/ Ca veut donc dire qu'ils vont payer un loyer alors qu'ils étaient proprietaires, ce loyer qu'ils payeront ils sont confortable à l'idée d'avoir moins de cashflow de leur vivant par rapport à laisser plus ou moins de patrimoine à la succession?
4/ Si tu prends un emprunt, même avec un loyer en face, tu oberes forcement ta capacité d'emprunt car les loyers ne sont considérés qu'à 50-70% par rapport à un salaire.

Je suis le topic depuis un moment sans beaucoup participer.

Offre acceptée à Paris, signature de compromis semaine prochaine.

85m² arrêt Temple (3ème), quasiment 10k/m², refait à neuf, 5ème avec ascenceur, sur cour, triple exposition. Cuisine inexistante à concevoir et acheter

Je fais le pari que les soucis place de la République vont plutôt cesser que s'accentuer, c'est un risque.

 
Edit: Sinon, dans Aix, la maison mitoyenne de 30m² semble être un excellent compromis, surtout à un tel prix
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=21_s

Pendant ce temps, à Salon de Provence, le wtf s'installe.
 
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=21_s
 
Un promoteur s'est dit que ça serait une bonne idée de construire du neuf au double du prix du marché, des maisons de 40m² avec 10m² de jardin.
 
Habile.
 
Edit: Sinon, dans Aix, la maison mitoyenne de 30m² semble être un excellent compromis, surtout à un tel prix
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=21_s

Une maison de 34 ou 41 m2 !

Moi j'ai des doutes sur le fait qu'ils entrent dans les critères du Pinel Ancien, faut qu'il se renseigne...

Salut à tous,
 
Je viens demander conseil pour une opération immo à venir un peu particulière.
 
Voilà la situation : mes parents (approchant les 70 ans), habitant actuellement en pavillon, veulent acheter un appartement neuf pour des raisons de confort et de "sécurité".
Ils ont déjà trouvé l'appartement, le programme de commercialisation vient d’être lancé, ce sont même les premiers à avoir choisi. L'appartement sera livré dans plus ou moins 2 ans.  
C'est un T5, valeur 300k.
Note : c'est un postulat de départ, il n'y a pas matière à négocier ce qui est mis ci-dessus.
 
Ils ont donc un pavillon à revendre, après avoir déménagé, de valeur environ 300k.
Ils ont aussi un autre appartement, non loin du nouveau, un T4 de valeur environ 175k.
 
Leur idée : vendre le T4, consolider l'apport pour acheter le T5 puis ensuite vendre le pavillon.
Je pense que c'est le montage le plus simple et le plus confort pour eux. Et puis je crois qu'ils en ont marre de gérer la location du T4, c'est une occasion de s'en débarrasser.
 
Mais j'ai une autre idée derrière la tête... Étant donné que le dispositif Pinel permet la location à ses ascendants, pourquoi je n’achèterais pas cet appartement pour le louer à mes parents? Voire même mieux, l'acheter à 50/50 avec mon frangin et profiter à 2 de la défiscalisation...
Et puis -même c'est pas forcément réjouissant d'y penser maintenant- ça simplifie déjà un aspect de l'héritage.
Au niveau technique, je chercherais un prêt long avec très peu d'apport pour profiter au max de la déductibilité des intérêts et faire tendre les mensualités vers un autofinancement.
 
La décision de mes parents étant récente, je n'ai pas creusé plus que ça le sujet, mais j'aurais aimé avoir des avis contradictoires pour savoir si je fais fausse piste ou si j'ai oublié des détails importants.
 
Pour info, j'ai 32 ans, pas d'immo dans mon patrimoine, pas d'achat de RP prévu dans les 3-4 ans qui viennent. Mais je ne vais pas m’amputer de trop ma capacité d'emprunt.

Pourquoi pinel ancien puisque c'est un vefa.  

 
Une idée à explorer mais il va falloir creuser :
1/ Le fait qu'acheter un bien en indivision permette d'avoir l'avantage fiscal (?)
2/ S'assurer de louer sous le plafond Pinel: l'opération avec cout de la dette sera-t-elle pertinente ?
3/ Ca veut donc dire qu'ils vont payer un loyer alors qu'ils étaient propriétaires, ce loyer qu'ils payeront ils sont confortable à l'idée d'avoir moins de cashflow de leur vivant par rapport à laisser plus ou moins de patrimoine à la succession?
4/ Si tu prends un emprunt, même avec un loyer en face, tu oberes forcement ta capacité d'emprunt car les loyers ne sont considérés qu'à 50-70% par rapport à un salaire.

Pourquoi pinel ancien puisque c'est un vefa.  
Sinon c'est bien sympa l'autofinancement du bien pour le prêt mais,  les charges de coprop, les taxes qui va payer? Et si un parent décéde ou l'autre doit être hospitalisé, l'autre veut plus petit car un t5 pour une personne  c'est grand. tu en fais quoi de ton T5?  Tu continues à le louer ok mais c'est plus papa et maman là.  

Quelques idées en vrac :
- le pinel est sur 6/9 ou 12 ans. Que fera tu quand tu arriveras au bout de l'avantage fiscal ?
- la fiscalité : tu parles de déduire les intérêts. Le régime réel sera t-il plus intéressant que le micro-foncier ? Sur du neuf pas sur. Si gros loyer pas le choix mais du coup plus tu avanceras dans le prêt et moins tu déduiras.
- l'endettement : à toi de voir en fonction de tes revenus. Les banques n'ont pas toutes le même calcul, le reste à vivre est important, les avoirs, etc etc.On peut monter à 40-45 % , peut être plus. Attention à ne pas se bloquer.
- investissement en indivision. Gros warning. Possibilité de source de conflit même si au départ tout le monde s'entend bien. La vie évolue, et à un moment donné on a pas les mêmes impératifs.  
- comme le dit lookoom, est-ce que cette opération est pertinente au niveau financier vu les obligations pinel ?

On peut faire du pinel en micro foncier

Punaise, un financier de ta trempe, je pensais que tu ne trouverais pas ça intéressant d'acheter

Quel est le financement ?

 
J'etais fervent lecteur de immo-bulle ou équivalent fut un temps mais pour une residence principale dans laquelle tu te projettes un moment, ca roule.
 
Je fais le pari de ne pas revivre un 97-99 au moment de la revente voila tout
 
Je financerai une partie en in fine une partie en fixe capitalisant classique, taux moyen 1.72% a priori, 0.08% d'assurance (sur le restant du, pas 100%) et ca me rend heureux de depenser de l'argent en meubles meme si les meubles sont a peu pres autant un 'investissement' que d'acheter des gadgets tech

Merci pour vos réponses, ci dessous mes commentaires

1) Au bout des 12 ans, on continue jusqu’à ce que les parents ne veulent/peuvent plus y habiter
2) Je ne suis pas familier avec les régimes d'imposition pour l'investissement immo ; faudrait que je mette à niveau. Le principe de minimum d'apport, pret long n'est pas forcément le bon?
3) Je sais bien, c'est toujours un risque. Il est cependant tempéré par le fait que ce sont les parents qui occupent le logement. Quand ils ne l'occuperont plus, ce sera une autre histoire mais mine de rien assez proche à gérer que si l'appartement appartient à mes parents.
Indivision ou SCI, à voir ce qui serait le mieux.
4) Comme je l'ai dit plus haut, la rentabilité intrinsèque n'est pas le premier critère que je regarderai car il faudrait regarder le bilan global en comparant de bout en bout les 2 situations :
- Achat par mes parents de l'appartement, revente "à terme" avec des frais d'héritage
- Achat par mes soins, location pendant x années puis revente (ou pas)
 
Plutôt que les plafonds de loyer Pinel, apres avoir regardé ça de plus près il y a plusieurs points qui me semble plus problématiques:
1- Limite de revenus pour les locataires
2- Limite de l'investissement à 300k€
3- Fin du dispositif pinel au 31/12/2016

Salut à tous,
 
Je viens demander conseil pour une opération immo à venir un peu particulière.
 
Voilà la situation : mes parents (approchant les 70 ans), habitant actuellement en pavillon, veulent acheter un appartement neuf pour des raisons de confort et de "sécurité".
Ils ont déjà trouvé l'appartement, le programme de commercialisation vient d’être lancé, ce sont même les premiers à avoir choisi. L'appartement sera livré dans plus ou moins 2 ans.  
C'est un T5, valeur 300k.
Note : c'est un postulat de départ, il n'y a pas matière à négocier ce qui est mis ci-dessus.
 
Ils ont donc un pavillon à revendre, après avoir déménagé, de valeur environ 300k.
Ils ont aussi un autre appartement, non loin du nouveau, un T4 de valeur environ 175k.
 
Leur idée : vendre le T4, consolider l'apport pour acheter le T5 puis ensuite vendre le pavillon.
Je pense que c'est le montage le plus simple et le plus confort pour eux. Et puis je crois qu'ils en ont marre de gérer la location du T4, c'est une occasion de s'en débarrasser.
 
Mais j'ai une autre idée derrière la tête... Étant donné que le dispositif Pinel permet la location à ses ascendants, pourquoi je n’achèterais pas cet appartement pour le louer à mes parents? Voire même mieux, l'acheter à 50/50 avec mon frangin et profiter à 2 de la défiscalisation...
Et puis -même c'est pas forcément réjouissant d'y penser maintenant- ça simplifie déjà un aspect de l'héritage.
Au niveau technique, je chercherais un prêt long avec très peu d'apport pour profiter au max de la déductibilité des intérêts et faire tendre les mensualités vers un autofinancement.
 
La décision de mes parents étant récente, je n'ai pas creusé plus que ça le sujet, mais j'aurais aimé avoir des avis contradictoires pour savoir si je fais fausse piste ou si j'ai oublié des détails importants.
 
Pour info, j'ai 32 ans, pas d'immo dans mon patrimoine, pas d'achat de RP prévu dans les 3-4 ans qui viennent. Mais je ne vais pas m’amputer de trop ma capacité d'emprunt.

Pendant ce temps, à Salon de Provence, le wtf s'installe.
 
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=21_s
 
Un promoteur s'est dit que ça serait une bonne idée de construire du neuf au double du prix du marché, des maisons de 40m² avec 10m² de jardin.
 
Habile.

Edit: Sinon, dans Aix, la maison mitoyenne de 30m² semble être un excellent compromis, surtout à un tel prix
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=21_s

 
Une maison de 34 ou 41 m2 !

Salut à tous,
 
Je viens demander conseil pour une opération immo à venir un peu particulière.
 
Voilà la situation : mes parents (approchant les 70 ans), habitant actuellement en pavillon, veulent acheter un appartement neuf pour des raisons de confort et de "sécurité".
Ils ont déjà trouvé l'appartement, le programme de commercialisation vient d’être lancé, ce sont même les premiers à avoir choisi. L'appartement sera livré dans plus ou moins 2 ans.  
C'est un T5, valeur 300k.
Note : c'est un postulat de départ, il n'y a pas matière à négocier ce qui est mis ci-dessus.
 
Ils ont donc un pavillon à revendre, après avoir déménagé, de valeur environ 300k.
Ils ont aussi un autre appartement, non loin du nouveau, un T4 de valeur environ 175k.
 
Leur idée : vendre le T4, consolider l'apport pour acheter le T5 puis ensuite vendre le pavillon.
Je pense que c'est le montage le plus simple et le plus confort pour eux. Et puis je crois qu'ils en ont marre de gérer la location du T4, c'est une occasion de s'en débarrasser.
 
Mais j'ai une autre idée derrière la tête... Étant donné que le dispositif Pinel permet la location à ses ascendants, pourquoi je n’achèterais pas cet appartement pour le louer à mes parents? Voire même mieux, l'acheter à 50/50 avec mon frangin et profiter à 2 de la défiscalisation...
Et puis -même c'est pas forcément réjouissant d'y penser maintenant- ça simplifie déjà un aspect de l'héritage.
Au niveau technique, je chercherais un prêt long avec très peu d'apport pour profiter au max de la déductibilité des intérêts et faire tendre les mensualités vers un autofinancement.
 
La décision de mes parents étant récente, je n'ai pas creusé plus que ça le sujet, mais j'aurais aimé avoir des avis contradictoires pour savoir si je fais fausse piste ou si j'ai oublié des détails importants.
 
Pour info, j'ai 32 ans, pas d'immo dans mon patrimoine, pas d'achat de RP prévu dans les 3-4 ans qui viennent. Mais je ne vais pas m’amputer de trop ma capacité d'emprunt.

 
Perso j'appelle ça une cabane

 
En soit, ça n'a rien de plus absurde qu'un appartement de la même superficie, ça répond au même besoin dans un environnement un peu moins dense c'est tout.    
 

 
http://reho.st/preview/self/b60bc1 [...] 1ff741.jpg
 
Extérieur coté terrasse. Le terrain de 400m² se prolonge sur la droite de la photo.
Bon l'intérieur est à remettre au gout du jour ainsi que les extérieur, mais gros coup de cœur sur la disposition atypique de la maison

http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 899715.htm

 
C'est prévu pour 6 parents et 3 gamins, alors?

 
Soit .
 
Par contre, un jardin de 10 m2, soit moins que la plupart des terrasses de maisons, c'est un peu moins dense pour toi ?

http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 899715.htm

 
C'est prévu pour 6 parents et 3 gamins, alors?

Une suite parentale n'est en rien réservée à des parents.  Ca désigne juste un type particulier de chambre.    

Un acheteur peut très bien acheter en connaissance de cause, le prix a été baissé en conséquence.

Les AI ne mettent pas de panneau à vendre pour éviter de se faire court circuiter par les éventuels acheteurs qui auraient l'outrecouidance de se passer de leurs "services"
 
Par contre dans ce cas precis, est ce ça...

Les AI ne mettent pas de panneau à vendre pour éviter de se faire court circuiter par les éventuels acheteurs qui auraient l'outrecouidance de se passer de leurs "services"

Par contre dans ce cas precis, est ce ça...

Les AI ne mettent pas de panneau à vendre pour éviter de se faire court circuiter par les éventuels acheteurs qui auraient l'outrecouidance de se passer de leurs "services"

Par contre dans ce cas precis, est ce ça...

Ouais enfin c'est débile, ils se privent de leur meilleur vecteur de pub de la vente, c'est la maison la plus visible de toute la ville, tout le monde la regarde et la c'est le début de la saison il y a plein de touristes

J'ai pas le contrat de mes parents sous les yeux, mais à mon avis c'est écrit qu'ils installent un panneau A VENDRE.

Pour moi suite parentale ça veut dire chambre + dressing + douche ou baignoire

 
Pour moi ça veut juste dire que les AI essaient de te faire croire que c'est cool d'avoir une salle de bain dans ta chambre, et que c'est le privilège des parents. Alors qu'en fait c'est juste que ta seconde salle de bains/salle d'eau n'est utilisable que par les occupants d'une chambre.
Pour moi c'est bon pour une chambre d'amis cette mode à la con, et encore.

 
Tu peux ne pas avoir à te ballader à poil dans toute la maison quand tu sors de la douche pour aller jusqu'au dressing, que ce soit pour ne pas te ballader à poil devant tes gosses, devant les voisins, ou d'éventuels amis en train de siroter un apéro dans le salon mais dont l'un d'entre eux aurait eu la curieuse idée de quitter cette pièce.
 
Dans mon appart actuel, le dressing est une alcôve de notre chambre, et nous avons une unique SDB... donc les situations décrites ci-dessus sont en partie vécues.    
 
Dans notre prochain bien de longue durée (suite à travaux lourds ou construction from scratch) une suite parentale il y aura.    
Et il y aura bien-sûr une seconde salle de bain pour les gosses.

 
Tu peux ne pas avoir à te ballader à poil dans toute la maison quand tu sors de la douche pour aller jusqu'au dressing, que ce soit pour ne pas te ballader à poil devant tes gosses, devant les voisins, ou d'éventuels amis en train de siroter un apéro dans le salon mais dont l'un d'entre eux aurait eu la curieuse idée de quitter cette pièce.