Reprise du message précédent :
@ Ace : voici mon analyse de débutant sur ma plus grosse foncière  
 

Et babysnoopy? En vacances ?

 
Je t'avoue que j'ai la flemme de regarder en détail, en plus j'y connais que dalle en la matière, mais si c'est une foncière de croissance tu devrais bien étudier les covenants sur la dette: ils sont surement très restrictifs - ce qui expliquerait qu'ils versent bien moins qu'ils ne gagnent.  
 
Si vraiment ils veulent croitre à tout prix comme tu sembles l'indiquer, ils finiront forcemment pas faire de l'emission d'actions pour se financer = dilution pour l'actionnaire historique.
 
L'actif net, c'est l'immobilier au cout d'acquisition - la dépréciation, donc ca ne te dit rien sur la NAV. Il faut la calculer toi-même.  
 
Si t'as acheté sous la NAV, que le management est très bon et ne surpaie pas ses acquisitions, que la capitalisation est flexible, le rendement satisfaisant ET que le résultat d'exploitation couvre plusieurs fois les charges d'intérêt, c'est pas nécessairement risqué.  
 
Autrement, je ferais vraiment gaffe    
 
C'est qui le boss de cette turne? Quand t'investis dans Dundee avec un mec comme Goodman tu peux dormir tranquille. C'est comme quand t'invesis avec Malone chez Liberty, ou Fabrikant chez Seacor.  
 
Je pense que tu devrais creuser ce point pour Franklin.

 
Oui, mais il faut être attentif aux ratios Debt to Capitalisation, le pourcentage de Secured Debt...
 
J'ai toujours fait attention de prendre les REIT plus prudentes, en comparant sur les pairs par secteurs.
 

 
Pour la dette : je suis trop mauvais en anglais
 
Pour l'emission d'actions, ils en font régulièrement, mais toujours dans le respect du dividende qui est stable    
 
Je pense que j'ai acheté quelques % au dessus de la NAV, mais les NAV ne sont pas indiquées aux USA dont ça reste mon calcul de débutant en foncière
 
Le FFO de 10,le dividende stable à 6,33 % de rendement  depuis 10 ans et la relative résilience du cours aux précédentes crises, sont les 3 points majeurs qui me satisfont  
 
Je creuserai sur le boss après  

 
Oui, il faut aussi bien lire les covenants sur chaque tranche de dette.  
 
Parfois tu as des ratios très favorables mais des covenants si restrictifs que le management est obligé d'emettre des actions même si a priori il n'y a pas de problèmes de liquidité. Les créanciers sont des gens parfois très prudents  

C'est quoi le problème d'être dilué dans une boite qui reçoit du pognon des nouveaux actionnaires pour faire des investissements et donc une valo globale de la boite qui augmente  

En principe ça ne change rien à la valeur de l'action """""si"""""" le fric est investi intelligemment: Or si la boite fait une augmentation c'est en principe qu'ils ont des projets d'investissement ils vont pas laisser l'argent reçu dormir sur un compte épargne.

C'est d'autant plus vrai pour une foncière amha où un "investissement" est relativement facile à réaliser/mettre en place.

Bref je vois vraiment pas le problème d'une foncière qui fait des augmentations de capital régulièrement. D'autant plus qu'en principe on doit pouvoir y souscrire (droits préférentiels tout ça) non?

C'est neutre quoi, ni positif ni négatif pour l'actionnaire historique, hormis qu'il se trouve dilué, mais c'est logique d'être dilué si on n'a pas fait d'apports supplémentaires dans un truc qui devient plus gros.

 
Ok, je discute pas ta gestion, j'imagine que tu sais ce que tu fais.
 
Pour la NAV, tu peux multiplier les pieds carrés par le prix du marché (diffèrent dans chaque état) et faire une estimation au gros doigt mouillé.
 
6,33% de rendement, si tu finances ça avec ton crédit à 2,55%, ca fait un spread de 3,78%, idem qu'une AV standard.  
 
Bref, tu prends un risque pour un rendement égal aux taux sans risque. C'est un drôle d'arbitage! (si d'aventure tu fais ça, mais j'ai peut-être loupé un épisode).
 
Attention avec les gros payeurs de dividendes qui émettent des actions: ca s'appelle deshabiller Pierre pour habiller Paul - on te prend d'un côté ce qu'on te donne de l'autre: en bref, tu fournis du capital gratuitement    
 
Sympa  

 
 
En septembre, liquide comme du jus de gingembre.

Dans le google sheet dont tu as mis le lien en first post.
HFR IPO

Il a emprunté à 2,55% pour acheter une baraque pas pour investir dans une foncière...tu planes  

6,33% c'est un bon rendement pour une boite à div stable en croissance.

 
J'ai pas emprunté 180 000 € sur un truc que j'ai pas étudié précisément, t'es fou    
 
C'est pour un achat immo.
 
Je suis (mon patrimoine) donc surpondéré en emprunt à bas taux fixe  
 
Je souhaite donc m'exposer à la hausse des taux sans m'exposer aux marchés actions  

D'autant plus que le raisonnement me semble pour le moins étrange.  
 
Il ne faut pas comparer l'emprunt à 2,55% pour 6,33% de rendement avec une AV au rendement de 3,78%, tout simplement parceque dans une cas on fait de l'argent avec de l'argent qu'on a pas, dans l'autre on récupère des intérêts un capital déjà acquis.
 
En gros il faut comparer le financement à crédit d'un investissement au rendement net de 3,78% avec... ne rien faire, soit 0%.

pourquoi une colonne PRU?

Bas taux fixe... tout est relatif. Je suis sur que les emprunteurs à 3,5% il y a un an étaient convaincus de faire une bonne affaire. Ton investissement immobilier te permet de bénéficier d'une hausse des taux en zone €, ce qui n'est pas acquis à court terme?

 
+1.
Absolument rien ne laisse à penser que l'on va vers une hausse des taux d'ici 1 an.  
2,55% ça reste correct, à part scénario catastrophe tu trouveras jamais moins de 2% de toute façon.

 
Il me permet de bénéficier d'un bien immobilier pour pas cher, surtout.
 
S'ils baissent, je m'en fous, vu ce que je vais payer (pas grand chose), mais j'aime autant avoir quelques foncières en stock pour profiter des bons rendements
 
S'ils montent, je suis gagnant, je perdrai un peu sur les foncières mais j'aurai eu un crédit à un taux historiquement faible.

 
Mais y a aucun scénario catastrophe ! , je fige une situation favorable, ils peuvent decendre à 1 % ça me fera ni chaud ni froid.
 
Le truc c'est que s'ils continuent de baisser, je préfère quand même en profiter niveau bourse pour avoir des gros rendements, donc je prends des foncières  

fuck j'ai loupé le créneau car occupé pour vendre ACA sur 11,35 (env. 30 euros de PV), j'aurai pu me replacer plus bas à 11,20 pour jouer l'annonce d'aujourd'hui sur l'inflation à 12h je crois  

  Ok

Attention, ta foncière est exposée aux taux d'intérêts aux US, ton immobilier sera exposé aux taux d'intérêt Euro. Selon ton objectif, et le contexte actuel, l'inverse semble plus judicieux (foncière Européenne, immobilier aux US) non?

 
Les foncières européennes ne peuvent pas bénéficier de l'abattement sur les dividendes, alors que les REITs oui...
 
Ce qui n'est pas logique, mais on va rien dire  
 
 

 
Le prêt immobilier que j'ai fait en 2009 était à 3,1 et on me disait la même chose

 
C'est l'export de Fortuneo qu'on a en un clic, je me suis pas fait chier à virer les infos non pertinentes.

D'après le code des impôts, pour les REITs non. Mais Binck applique mal la fiscalité et "offre" un abattement sur les REITs. Ce qui fait le bonheur de certains, mais c'est risqué

Bourso et Saxo le font aussi...
 
J'ose pas imaginer si je demande au centre des Impôts comment sont traités les Reits asiatiques  

 
Pourquoi les PRU ne serait pas pertinents ?

A quoi te servent-ils ?

PRU

dredy

Les PRU c'est pour le fap-fap perso c'est tout
 
"En Septembre, les vendanges"

Vrais savent

ça ne rime pas

 
Pour calculer mes PVs  

- pognon investi
+ pognon récupéré
= pv
 
Pas de PRU  

 
 
Et si je souhaite arbitrer sur la vente de seulement une partie des actions d'une de mes ligne ?

 
Je me suis relu, et j'ai pas compris ce que j'ai dit non plus    
 
Bref dans le cas de kurto, si il dégageait la colonne PRU, il faudrait qu'il en créer une autre à la place en faisant en gros "qté x pru = pognon investi", ce qui reviendrait au même !

En septembre, accroche-toi à ton membre

Mais non, on s'en fout des coûts d'acquisition, qu'ils soient exprimés en valeur par titre ou en taille de louche...
 
Quand tu fais ton POINT POGNON (quotidien/hebdo/mensuel/jamais) selon les gens, tu regardes combien tu as et pas combien de PV latente/réalisée tu as faite.  
 
Enfin, j'espère... Sinon, si tu regardes la PV/MV, c'est que tu as une marge d'amélioration de ton process
 
Ca ne sert que sur compte-titres si la fiscalité est plus importante comme choix de décision que l'écart entre le prix actuel et la valeur des titres.

Je préfère voir mes petites lignes vertes quotidiennement, ça me réchauffe en cet été maussade

Moi, j'aime bien voir mes gains aussi
Mais je n'affiche pas le PRU ou le coût d'acquisition. Seulement la valorisation actuelle et les gains acquis et latents. Et j'aime utiliser la mise en forme conditionnelle de excel.